近日，杭州一个房屋买卖纠纷引起的官司引发关注。
杭州张女士在2021年将房子卖给了王女士，作价759万，并完成过户，考虑到生活便利问题，她又向买主提出返租一年，但在此期间，她的孩子在房中自杀。在房屋正式交接后，买主发现了这一情况，以房子是“凶宅”为由要求退房并引发诉讼。
张女士认为，孩子离世是发生在房屋过户之后，买主在享受了房子学区资格，且房价下跌几百万的情况下要求退房的，对她不公平。
据悉，一审法院判决张女士退还购房款，张女士已经提起上诉。
有律师表示，对于“凶宅”，此前已有大量判例，基本都是可以退房的。但本案中牵扯到“返租”问题，情况就有些复杂。另外，法律上该如何界定“凶宅”?买方在不知情的情况下买到“凶宅”，应该怎么办?华商报大风新闻记者进行了采访。
入住购买的新房一年后
才从邻居口中得知是“凶宅”
2021年，王女士花费759万元购买了一套位于杭州城西的二手房，这套房有着优质的学区资源，面积95㎡。2021年她看房时，该房源的挂牌价为765万元。
2021年1月底，王女士与原房东张女士签订定金合同，2月底正式签订购房合同，最终的总价为759万元。
2021年2月18日双方签订了补充协议，主要就房款支付方式、房屋税费、房屋抵押情况、违约责任、其他特殊情形等进行了约定。其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀等)。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。
2021年3月双方完成过户。
王女士称，在买卖过程中，原房东张女士提出，为了自己孩子读书方便，想等到2022年3月再交房，再住一年。王女士表示，自己当时不急着入住，就答应了这个要求，双方也将这一约定写进了合同的补充条款内。
于是，在2021年3月完成过户后，原房东又返租了这套房子。2022年3月，王女士从张女士手中正式拿到了这套房，随后开始着手装修。2022年12月，王女士和家人搬了进去。但直到2023年10月，王女士一家人入住近一年后，才从邻居口中得知，2021年4月，也就是房屋过户一个月之后，原房东张女士的孩子在家中自杀了，“我这才反应过来，为什么之前几次小区里其他孩子要来我们家玩，他们的父母马上就带着孩子回家了。”
得知此事的王女士第一时间联系了中介，中介表示并不知情，联系张女士沟通，双方闹得很不愉快。于是，王女士起诉了张女士。
卖主：意外发生在房屋过户后
在房价下跌后要求退房不公平
对于此事，原房东张女士有着不一样的看法。
张女士说，双方是在2021年2月签订合同，约定交房时间是在2022年3月，产证过户时间是在2021年3月。当时买家因孩子教育需要紧急落户学区，着急过户，而自己也无法仓促另寻住所，所以提出返租一年。
“返租这件事我跟中介反复确认过，买家也同意了。”张女士说。张女士还出示了她和中介的微信截图，签约当日她再次跟中介确认了返租一年的事宜。
2021年4月，张女士的孩子在这套房中离世。张女士称，至今仍在丧子之痛的阴霾中，而买家以房子是“凶宅”为由要求退房也让她无法接受。
张女士说：“在返租期孩子去世，这是客观事实。但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。这几年因为市场原因，房子本身就跌了300万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，我没办法接受。”
目前，据王女士介绍，2024年12月，该案已经一审判决，法院判决张女士退还房款，主要理由是“被告没有按照合同约定向原告交付未发生非正常死亡事件的房屋”。目前，张女士已经提起上诉。
中介：“凶宅”通常比市场价低
成交前肯定会告知客户
“凶宅”，通常指发生过非正常死亡事件，如凶杀、自杀、意外身亡等或被认为存在“不祥”因素的房屋。在传统文化中，凶宅常被认为风水不佳，甚至会影响都房屋居住者的运势或健康。更多是受到心理影响，心理上的忌讳也可能导致住户在居住时感到不安。
一位近期正打算购买二手房的90后小张告诉记者，是否是“凶宅”这一因素也在自己的购房考虑范围内，会对此和中介及卖方进行再三确认，“虽然是年轻人，但也是受到传统文化和长辈的影响，可能即便价格再低，也是没法接受出过事情的房屋。”
一位房屋中介告诉记者，“凶宅”通常比市场价低20%，甚至到50%不等，具体取决于事件严重性和当地文化接受度。“房产中介公司都会提前了解此类情况，如果是‘凶宅’，带客户去看房肯定是会提前告知客户。”这位业内人士告诉记者，中介一般会对“凶宅”记录在册，他们和房主签订购房合同都是制式合同，合同里对诸如此类的相关内容都有注明，此外，他们签订买卖合同都会在签约室进行，全程录音录像，签约过程中都会询问房屋是否有过非正常死亡的情况。
“‘凶宅’跟普通住宅价格不一样，如果在客户不知情的情况下成交了‘凶宅’，后续出现问题后，不仅要给客户退房，还要进行赔付，承担一定的风险。”他表示。
“凶宅”纠纷不在少数
卖方应主动告知
记者查询相关案例发现，近年来，全国各地有多起涉及“凶宅”的法律纠纷。
2021年4月，李先生从房东张先生处购买了一套上海的房屋，双方约定转让价为900万元。然而，购买后李先生意外得知2019年曾有人在该房屋跳楼自杀。李先生购买该房屋是作为婚房使用，他认为，原房东张先生在明知道他打算把该房屋作为婚房使用的前提下，刻意隐瞒了该房屋曾发生过自杀事件，违反了诚实信用原则，构成欺诈，导致他基于重大误解的前提下购买了该房屋，因此李先生将张先生告上了法院。双方经庭外调解后，张先生最终降低房屋转让价款80万元，与李先生达成了和解。
2022年，南京的姚某夫妇从他人手中买下一套房屋，却在收房当天从周围邻居那里得知这是一套发生过自杀事件的“凶宅”。姚某为此将原房主诉至法院，要求对方赔偿违约金62万元。最终，该案二审维持了由房屋卖方赔偿原告损失15万元的一审判决结果。承办法官表示，基于我国民法确立的诚实信用原则，房屋卖方应主动核实并告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况，本案被告的行为属于违约。
律师说法
什么是法律意义上的“凶宅”?
著名公益律师、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，首先，“凶宅”并非法律概念，但司法实践中普遍认为其应符合以下特征，第一，具有死亡性质且需为非正常死亡(如自杀、他杀、意外等)，自然死亡或病亡不属于“凶宅”范畴。第二，死亡事件发生地点需在房屋专有部分内，若发生在公共区域(如小区楼道)或未实际影响房屋使用(如装修工人在院中死亡)，则可能不认定为“凶宅”。
其次，法院在审理此类案件时通常综合以下因素：第一，是否符合社会公序良俗，法院一般会尊重传统习俗中对“凶宅”的忌讳心理，认为隐瞒此类信息会影响买方决策，构成重大误解或欺诈。第二，审查合同条款，若合同中明确约定卖方需披露非正常死亡事件，则卖方隐瞒行为直接构成违约，买方有权撤销合同。第三，因果关系，即需证明卖方未披露信息与买方购房决策的因果关系，例如买方主动询问或明确表示在意此类信息。
北京市中闻(长沙)律师事务所律师刘凯认为，在我国现行法律体系中，并没有专门的法律规定对“凶宅”作出具体而明确的界定。所谓的“凶宅”一般是社会舆论和市场认知中的概念，主要指房屋曾经发生过重大的不幸事件(如死亡、凶杀、意外等)，进而使得该房屋在买卖交易中被部分消费者认为存在贬值或影响居住安全等问题。但从法律角度讲，除非能证明此类事件对房屋的结构、质量或使用功能造成了客观的缺陷，否则单纯的“凶宅”标签更多属于心理预期和市场因素，并不属于房屋客观质量问题。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善表示，“虽然‘凶宅’通常不属于法定退房事由。但如果购房者能证明该“凶宅”情况对房屋使用价值产生实质性重大影响，严重影响居住体验且违背购房初衷，可依据卖家违反诚实信用原则，主张退房。”赵良善说，另外，如经证据证明，卖方故意隐瞒房屋曾发生凶案等关键信息，属于民法典关于重大误解的构成时，购房者也可基于欺诈主张撤销合同。
焦点问题
房子已过户后返租发生意外事件
是否影响原交易进行?
针对杭州的这起案件，有律师认为，房屋未实际交付，发生过非自然死亡的住宅在房屋结构形态上没有受损，但是这确定已构成了合同标的物重大瑕疵，因此可以退房。
但也有律师认为，返租安排实际上可以看作是一个附随但独立的协议，其风险分担和责任承担均应以双方事先约定为准。如果合同中未明确规定因居住期间发生意外(例如不幸事故)而导致交易无效或需退房，则这一意外事件并不能直接波及原房屋买卖合同的效力。
未实际交付前
卖方仍对房屋具有控制权
需承担此期间的风险
朱长江认为，该案的核心争议在于：房屋过户后、交付前发生的非正常死亡事件是否影响合同履行。首先，卖方在交付房屋前隐瞒死亡事实违反合同约定，补充协议明确约定“房屋持有期间未发生非正常死亡事件”，而卖方在返租期间未履行该承诺，构成违约。其次，房屋未实际交付前，卖方仍对房屋具有控制权，需承担此期间的风险，即使已过户，交付前的瑕疵(如非正常死亡)仍由卖方负责。因此，买方有权基于合同约定主张撤销合同，并要求返还购房款。
赵良善指出，在这次案件中，房屋虽然已经过户，但是没有实际交付。从风险承担角度看，房屋交付前房屋风险一般由卖方承担，因此对于该事件导致的房屋价值贬损等风险，卖方应承担相应责任;从合同约定看，双方签署的“补充协议”提到：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀等)，而房屋未交付，应当视为“卖方持有期间”;从占有权角度，虽然房屋所有权以办理过户手续为准，过户后买方成为法律上的房屋所有者，但占有权与所有权是不同的概念。占有权涉及对房屋的实际控制和使用，卖方在持有期间对房屋具有直接的控制能力，基于控制能力负担有关后果亦符合公平原则。所以法院判决卖方承担有关索赔并无不当。
浙江合创律师事务所律师翁博甫表示，对于“凶宅”此前已有大量判例，基本都是可以退房的。一类是像本案中在合同中对“非自然死亡”造成的凶宅有着明确约定的，那么原告当然可以主张退房并赔偿相关的经济损失，比如税费、装修费等。另一类则是在合同条款中没有明确约定的，但如果卖家在交易时故意隐瞒房屋为“凶宅”的事实，这一行为违反了《民法典》中的诚信原则。根据《民法典》第一百四十八条，买方有权请求法院撤销合同，并要求退房、返还购房款及赔偿损失。”
翁博甫认为，本案的争议点主要是非正常死亡发生在过户后、交房前，但是此前广东、福建、江苏等多地都有类似判例，法院均认为房屋未实际交付给买方，虽然发生过非自然死亡的住宅在房屋结构形态上没有受损，但是这确定已构成了合同标的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。
返租不影响房屋所有权已转移的客观事实
刘凯认为，根据我国法律的规定，房屋买卖合同一旦达成，并办理了产权过户手续，房屋的所有权即完成转移。这意味着，从法律上看，房屋买卖合同及其主体交易已经依法生效，双方均受到该合同及相关法律规范的约束。返租安排仅是双方在交易后就居住问题达成的一种补充约定，而不影响房屋所有权已转移的客观事实。
在本案中，原房主与买方之间除了完成房屋买卖外，还另行约定了返租，即在房屋过户后的特定期限内继续居住。返租安排实际上可以看作是一个附随但独立的协议，其风险分担和责任承担均应以双方事先约定为准。如果合同中未明确规定因居住期间发生意外(例如不幸事故)而导致交易无效或需退房，则这一意外事件并不能直接波及原房屋买卖合同的效力。
律师提醒
购买房屋时应多做调查 明确约定敏感条款
“司法实践中，“凶宅”纠纷的核心在于信息披露义务与合同约定的履行，此类案件的处理兼顾法律规则与传统习俗，强调交易过程的公平性与透明度。”朱长江提醒，建议购房者在订立合同时在合同明确约定，细化对“凶宅”的定义及违约责任，例如要求卖方承诺房屋在买卖前至交付前均未发生非正常死亡事件。
朱长江建议买方多做调查，通过物业、邻居、警方记录等多渠道核实房屋历史;卖方则应主动履行披露义务，使买方未主动询问，若房屋涉及非正常死亡事件，卖方应主动告知，避免构成欺诈;中介应确保在发布购房信息至完成房屋转让的过程期间尽到了尽职调查义务，包括中介需通过合法途径调查房屋背景，否则可能承担连带责任;协助双方明确约定敏感条款，避免后续纠纷。
来源：华商网-华商报
